Amb la Llei 12/2023, por el derecho a la vivienda, que permet la limitació dels preus d’arrendament dels habitatges que constitueixen la residència habitual en zones de mercat residencial tensionat, es fa més necessària que mai la regulació dels contractes dits de “temporada”, entesos com la necessitat d’habitatge no-permanent, ocasional o limitada en el temps. I això per un doble motiu:

1) Evitar que l’arrendador, fraudulentament, vulgui fer passar per lloguer de temporada aquell arrendament que té vocació de residència permanent;

2) Permetre que pugui ser considerada residència habitual la d’aquells col·lectius que, tot i estar empadronats en el domicili d’origen, han de valdre’s d’un nou habitatge als efectes d’estudis, docència, laborals o situacions anàlogues, a determinar normativament. Si s’exclouen de la LAU, hi ha el risc que suportin les adversitats dels preus i la curta durada.

La necessitat no-permanent d’habitatge de l’art. 3.2 de la Llei 29/1994, d’arrendaments urbans (LAU) s’exemplifica en el contracte de temporada d’estiu o altra temporada. Es regeixen per la llibertat de pactes i, supletòriament, pel codi civil. És evident, que cal una regulació protectora davant nous models de desplaçaments residencials que se situen entre l’habitatge estrictament habitual i el contracte purament temporal, sigui de vacances o volgudament ocasional.

Hi ha dues previsions legislatives:

a) La Llei estatal 12/2023, por el derecho a la vivienda,conscient que no ho ha regulat tot, estableix a la disposició addicional cinquena que ha de constituir-se un grup de treball perquè elabori una proposta normativa de regulació dels contractes d’arrendament diferents dels d’habitatge de l’art. 3 de la LAU, i en particular dels contractes de temporada sobre finques urbanes amb ús d’habitatge.

b) En l’àmbit català, l’avantprojecte de llei d’incorporació al codi civil del contracte d’arrendament de béns (2022), inclou l’especificitat del contracte d’habitatge de “temporada” dins el genèric d’habitatge per a altres usos, definit com la necessitat ocasional o limitada en el temps. L’art. 623-73 obliga a ferconstar en el contracte el lloc de residència habitual permanent o la raó de la temporalitat per a assegurar que sigui, efectivament, un lloguer ocasional. S’hi troba a faltar, al meu parer, donar cobertura a noves tipologies que incorporin els desplaçaments residencials i estades dignes de regulació de preus i durada del contracte. No estem en segones residències voluntàries, sinó, en molts casos, en situacions assimilables a l’habitatge habitual pel que fa a la necessitat protectora i garantista que no li dóna el codi civil.

En relació al fenomen creixent de lloguer d’habitacions, degut a haver de compartir habitatges per l’encariment del lloguer —més enllà dels aspectes d’idoneïtat d’aquestes espais per a ser considerats habitables i objecte de negoci jurídic singular—, des del punt de vista contractual s’han de regular per la legislació tuïtiva d’arrendaments pròpia dels habitatges. No són altra cosa que la seva fragmentació jurídica, i si aquest habitatge és inclòs en una zona de mercat residencial tensionat, també hi estarà sotmès. Quant a la durada contractual, en cas que constitueixi residència habitual permanent, caldria assimilar-ho als terminis dels arrendaments d’habitatges. Per ara, l’art. 623-85 de l’avantprojecte de llei abans esmentat estableix una durada mínima i única de 3 anys, inferior als 5 o 7 anys de la LAU (i també de l’art. 623-42, apartat 2, de l’avantprojecte de llei), segons si l’arrendador és persona física o jurídica.

Sense dilació, doncs, cal regular les noves situacions de mercat que s’aprofiten dels buits i les escletxes legals i, quan no, constitueixen directament un frau de llei. En l’aspecte competencial, veurem com l’Estat reacciona davant el projecte normatiu català, bo i considerant el mandat regulatori previst a la Llei 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Albert Guasch Ribas

Vocal de l’executiva sectorial de Política Territorial i Habitatge

territorial@esquerra.cat