Les externalitats socials dels usos secundaris del parc d’habitatge. El cas del turisme
Al setembre de l’any passat es va fer públic l’Informe de la Comissió Interdepartamental de l’Economia col.laborativa nascuda de la Resolució 845/X del Parlament de Catalunya de 12-X-2014 i les seves recomanacions, entre les quals la regulació de les llars compartides com a modalitat d’allotjament turístic no professional consistent en compartir el domicili permanent per períodes curts de temps sense fixar un màxim de dies/ any en la normativa que l’hagi de regular (Pàg. 33 i 76 de l’Informe).
Els antecedents polítics de referència - Mocions 148 i 154/X del Parlament de Catalunya, Resolució del Parlament Europeu de 15-6-2017 sobre l’agenda per l’economia col.laborativa i Comunicació de la Comissió Europea sobre Econonomía Colaborativa- assenyalen pel que fa al “home sharing” pressumptes beneficis, externalitats a evitar i els principis de la regulació.
Resumint: el “home sharing” pot suposar una oportunitat pels consumidors que generi competència i abarateixi preus; pot ajudar a distribuir els beneficis del turisme allà on no arriba generant ingressos als hostes; l’opció del regulador ha de ser no prohibir sinó fixar regulacions com per exemple nombre màxim de dies/any que un habitatge pot ser cedit o compartit sense que impliqui sostreure’l del mercat de lloguer a llarg termini, i pel que fa específicament a Catalunya, els mandats Parlamentaris insten al Govern a que el model turístic no encareixi la vida dels municipis turístics i eviti desplaçaments de població a partir de l’apoderament als ajuntaments per tal que en funció de les característiques socials i urbanístiques, ordenin el parc d’habitatges turístics en les seves diverses modalitats.
En l’actual normativa dels habitatges turístics, es regulen aquells habitatges que es cedeixen sencers per períodes inferiors a 31 dies, que també la LAU des del 2013 exclou de la seva aplicació.
Es evident constatar la dificultat de la quadratura del cercle almenys des de la perspectiva del dret a l’Habitatge. La problemàtica del turisme des del punt de vista de l’habitatge rau en que incorpora un nou element de demanda que se suma a la primària – 1ª residència-, i en el cas de ciutats o metròpolis globals a d’altres demandes d’usos residencials com pugui ser la residència temporal per raó d’estudis o de treball, i la compra permanent – en ciutats turístiques – de segones residències per part de gent amb poder adquisitiu per fer-ho, o temporal, com a operacions especulatives o inversions immobiliàries dels grans fons d’inversió.
Les externalitats de la demanda residencial per a usos turístics està perfectament determinada: assetjament immobiliari de llogaters, expulsió i substitució de població, augment de preus i pèrdua del caràcter complex del nostre teixit urbà.
La complexitat de la quadratura del cercle: d’acord amb l’Informe anual de l’Economia Catalana 2016, de juliol de 2017, vam tenir 18,1 milions de turistes que van fer una despesa de 17.434 milions d’euros, essent el turisme un factor rellevant d’aportació al PIB Català.
De manera polèmica envers la tesis tradicional, però aparentment rigorosa, també amb dades del 2017 un informe de la patronal Apartur indicava la falta de relació directa entre l’increment dels preus del lloguer a Barcelona i la proliferació d’habitatges turístics. En el període 2011-2014 es quan van sortir al mercat la major part d’habitatges turístics sostrets com a externalitat del mercat d’habitatge de 1ª residència, mentre que el repunt del preu del lloguer es detecta el 2015; es més, en el període 2014-2016 els apartaments turístics van decréixer en 457 habitatges que es van recuperar per al mercat.
Els habitatges turístics representaven a Barcelona el 2016 un 1,64% del total del parc d’habitatges. Posant com exemple el cas paradigmàtic de Ciutat Vella, índica l’informe com el total de l’oferta sobre el total d’habitatges era el 2016 del 6’4% del total mentre que els preus del lloguer van créixer els darrers 3 anys un 19,5%. I el barri on més s’havien encarit els preus del lloguer, un 22%, era Sarrià, on només tenien un 0,9% dels habitatges del Districte com a habitatge turístic.
Sense deixar de ser cert per tant que existeixen altres factors de demanda, com va dir l’alcaldessa de Barcelona, el dia de la presentació de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, el turisme no es la causa principal però impacta de manera directa o indirecta en la formació de preus (Punt Avui 11-7-2017. Pàg.20). Efectivament L’Informe Servihabitat sobre el mercat residencial espanyol del 2017 diu literalment que el fort impacte del turisme mantindrà la tendència dels mercats a invertir en actius residencials per dedicar-los al lloguer, amb rendibilitats brutes esperades superiors al 5%. A Catalunya es van comprar un 16% dels 78.382 habitatges adquirits per estrangers.
Finalment, fa pocs dies es va fer pública la primera presentació de continguts de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge. Entre altres dades, l’Informe constata el problema del repunt del relloguer d’habitacions com a mecanisme per fer front al sobrecost en el preu de l’habitatge a Barcelona, més agreujat en els llogaters.
En la dinàmica detectada per l’Observatori, és clar que la regulació de les llars compartides pot suposar un arma de doble tall, tota vegada que si bé es cert que pot generar ingressos pels hostes (propietaris o arrendataris), no deixa de ser menys cert que aquests ingressos es poden incorporar ràpidament al preu de l’habitatge, al augmentar el nivell de solvència de la demanda, tal i com ha passat històricament amb els ajuts fiscals per a l’accés a l’habitatge que s’han acabat incorporant al preu, més si com recomana l’Informe de la Comissió Interdepartamental, no s’acaba establint topall de dies màxims anuals en que es pot compartir l’habitatge. Cal recordar que el fenomen dels apartaments turístics s’inicia a Barcelona als anys 90 com a lloguer d’habitacions no com habitatges sencers, i que a l’any 2016 segons l’informe d’Agustin Cocola “Apartamentos Turísticos, Hoteles y Desplazamiento de Población” als debats del PEUAT de Barcelona, el 46% de l’oferta d’habitatge turístic a Barcelona, era en la modalitat de llar compartida.
Per acabar-ho d’adobar els mecanismes regulatoris són limitats en el marc d’economies obertes i en especial amb la regulació de la Unió Europea, però el debat és ben viu quan Nova Zelanda s’ha plantejat el 2017 prohibir la compra d’actius immobiliaris als no residents i quan Còrsega fa el mateix plantejament al Govern Francès.
És sabut que el Pla d’Usos de Ciutat Vella ha estat anul·lat per diverses sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, com anteriorment també ho va ser el Pla Especial d’Equipaments Comercials Alimentaris de Barcelona, així com que l’actual Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT) de 6 de març del 2017 acumula 17 recursos contenciosos administratius interposats contra la seva aprovació.
La causa última rau en els límits de la regulació d’usos urbanístics en el marc de la Directiva de Serveis del 2006 per limitar els principis de llibertat d’empresa i la competència. El cert és que tot i que la Directiva no s’aplica a les normes urbanístiques, les restriccions als usos que possibilita la legislació catalana mitjançant les regulacions del planejament urbanístic van més enllà dels criteris que estableix la Directiva per excloure la seva aplicació a les normes urbanístiques: protecció ambiental, ordre públic, seguretat, salut pública, tot i el calaix de sastre “objectius de política social i cultural”. L’Informe de l’Autoritat Catalana de la Competència sobre la regulació detallada dels usos del sòl des de l’òptica de la competència de desembre de 2014 ja en feia esment.
A l’hora d’adaptar la Directiva, el Parlament de Catalunya va optar el 2015 per remetre a reglament la regulació de les raons d’interès general que permetessin excepcionar el principi de que la regulació urbanística no pot condicionar les activitats econòmiques més enllà del permès per la Directiva de Serveis.
No s’albira per tant en el mig/llarg termini una solució clara per a la intervenció des del sector públic, tot sense perjudici de que sovint s’oblida que les comunitats de propietaris poden prohibir en els seus estatuts aquest tipus d’activitats.
Mentre tot això s’esdevé convé no renunciar als instruments urbanístics per regular en funció de les circumstàncies de cada àmbit municipal o supramunicipal els usos residencials adreçats al turisme que inevitablement tindran externalitats.
El cost d’aquestes externalitats han de ser assumides pels poders públics amb polítiques d’habitatge adequades, tota vegada que l’origen d’aquesta externalitat és la riquesa que genera el turisme.
I afinar molt bé la futura modificació del Decret 159/2012 d’establiments turístics i d’habitatges d’us turístic.
Francesc Sutrias
President de la Sectorial de Política Territorial
Esquerra Republicana
territori@esquerra.cat
Els antecedents polítics de referència - Mocions 148 i 154/X del Parlament de Catalunya, Resolució del Parlament Europeu de 15-6-2017 sobre l’agenda per l’economia col.laborativa i Comunicació de la Comissió Europea sobre Econonomía Colaborativa- assenyalen pel que fa al “home sharing” pressumptes beneficis, externalitats a evitar i els principis de la regulació.
Resumint: el “home sharing” pot suposar una oportunitat pels consumidors que generi competència i abarateixi preus; pot ajudar a distribuir els beneficis del turisme allà on no arriba generant ingressos als hostes; l’opció del regulador ha de ser no prohibir sinó fixar regulacions com per exemple nombre màxim de dies/any que un habitatge pot ser cedit o compartit sense que impliqui sostreure’l del mercat de lloguer a llarg termini, i pel que fa específicament a Catalunya, els mandats Parlamentaris insten al Govern a que el model turístic no encareixi la vida dels municipis turístics i eviti desplaçaments de població a partir de l’apoderament als ajuntaments per tal que en funció de les característiques socials i urbanístiques, ordenin el parc d’habitatges turístics en les seves diverses modalitats.
En l’actual normativa dels habitatges turístics, es regulen aquells habitatges que es cedeixen sencers per períodes inferiors a 31 dies, que també la LAU des del 2013 exclou de la seva aplicació.
Es evident constatar la dificultat de la quadratura del cercle almenys des de la perspectiva del dret a l’Habitatge. La problemàtica del turisme des del punt de vista de l’habitatge rau en que incorpora un nou element de demanda que se suma a la primària – 1ª residència-, i en el cas de ciutats o metròpolis globals a d’altres demandes d’usos residencials com pugui ser la residència temporal per raó d’estudis o de treball, i la compra permanent – en ciutats turístiques – de segones residències per part de gent amb poder adquisitiu per fer-ho, o temporal, com a operacions especulatives o inversions immobiliàries dels grans fons d’inversió.
Les externalitats de la demanda residencial per a usos turístics està perfectament determinada: assetjament immobiliari de llogaters, expulsió i substitució de població, augment de preus i pèrdua del caràcter complex del nostre teixit urbà.
La complexitat de la quadratura del cercle: d’acord amb l’Informe anual de l’Economia Catalana 2016, de juliol de 2017, vam tenir 18,1 milions de turistes que van fer una despesa de 17.434 milions d’euros, essent el turisme un factor rellevant d’aportació al PIB Català.
De manera polèmica envers la tesis tradicional, però aparentment rigorosa, també amb dades del 2017 un informe de la patronal Apartur indicava la falta de relació directa entre l’increment dels preus del lloguer a Barcelona i la proliferació d’habitatges turístics. En el període 2011-2014 es quan van sortir al mercat la major part d’habitatges turístics sostrets com a externalitat del mercat d’habitatge de 1ª residència, mentre que el repunt del preu del lloguer es detecta el 2015; es més, en el període 2014-2016 els apartaments turístics van decréixer en 457 habitatges que es van recuperar per al mercat.
Els habitatges turístics representaven a Barcelona el 2016 un 1,64% del total del parc d’habitatges. Posant com exemple el cas paradigmàtic de Ciutat Vella, índica l’informe com el total de l’oferta sobre el total d’habitatges era el 2016 del 6’4% del total mentre que els preus del lloguer van créixer els darrers 3 anys un 19,5%. I el barri on més s’havien encarit els preus del lloguer, un 22%, era Sarrià, on només tenien un 0,9% dels habitatges del Districte com a habitatge turístic.
Sense deixar de ser cert per tant que existeixen altres factors de demanda, com va dir l’alcaldessa de Barcelona, el dia de la presentació de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, el turisme no es la causa principal però impacta de manera directa o indirecta en la formació de preus (Punt Avui 11-7-2017. Pàg.20). Efectivament L’Informe Servihabitat sobre el mercat residencial espanyol del 2017 diu literalment que el fort impacte del turisme mantindrà la tendència dels mercats a invertir en actius residencials per dedicar-los al lloguer, amb rendibilitats brutes esperades superiors al 5%. A Catalunya es van comprar un 16% dels 78.382 habitatges adquirits per estrangers.
Finalment, fa pocs dies es va fer pública la primera presentació de continguts de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge. Entre altres dades, l’Informe constata el problema del repunt del relloguer d’habitacions com a mecanisme per fer front al sobrecost en el preu de l’habitatge a Barcelona, més agreujat en els llogaters.
En la dinàmica detectada per l’Observatori, és clar que la regulació de les llars compartides pot suposar un arma de doble tall, tota vegada que si bé es cert que pot generar ingressos pels hostes (propietaris o arrendataris), no deixa de ser menys cert que aquests ingressos es poden incorporar ràpidament al preu de l’habitatge, al augmentar el nivell de solvència de la demanda, tal i com ha passat històricament amb els ajuts fiscals per a l’accés a l’habitatge que s’han acabat incorporant al preu, més si com recomana l’Informe de la Comissió Interdepartamental, no s’acaba establint topall de dies màxims anuals en que es pot compartir l’habitatge. Cal recordar que el fenomen dels apartaments turístics s’inicia a Barcelona als anys 90 com a lloguer d’habitacions no com habitatges sencers, i que a l’any 2016 segons l’informe d’Agustin Cocola “Apartamentos Turísticos, Hoteles y Desplazamiento de Población” als debats del PEUAT de Barcelona, el 46% de l’oferta d’habitatge turístic a Barcelona, era en la modalitat de llar compartida.
Per acabar-ho d’adobar els mecanismes regulatoris són limitats en el marc d’economies obertes i en especial amb la regulació de la Unió Europea, però el debat és ben viu quan Nova Zelanda s’ha plantejat el 2017 prohibir la compra d’actius immobiliaris als no residents i quan Còrsega fa el mateix plantejament al Govern Francès.
És sabut que el Pla d’Usos de Ciutat Vella ha estat anul·lat per diverses sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, com anteriorment també ho va ser el Pla Especial d’Equipaments Comercials Alimentaris de Barcelona, així com que l’actual Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT) de 6 de març del 2017 acumula 17 recursos contenciosos administratius interposats contra la seva aprovació.
La causa última rau en els límits de la regulació d’usos urbanístics en el marc de la Directiva de Serveis del 2006 per limitar els principis de llibertat d’empresa i la competència. El cert és que tot i que la Directiva no s’aplica a les normes urbanístiques, les restriccions als usos que possibilita la legislació catalana mitjançant les regulacions del planejament urbanístic van més enllà dels criteris que estableix la Directiva per excloure la seva aplicació a les normes urbanístiques: protecció ambiental, ordre públic, seguretat, salut pública, tot i el calaix de sastre “objectius de política social i cultural”. L’Informe de l’Autoritat Catalana de la Competència sobre la regulació detallada dels usos del sòl des de l’òptica de la competència de desembre de 2014 ja en feia esment.
A l’hora d’adaptar la Directiva, el Parlament de Catalunya va optar el 2015 per remetre a reglament la regulació de les raons d’interès general que permetessin excepcionar el principi de que la regulació urbanística no pot condicionar les activitats econòmiques més enllà del permès per la Directiva de Serveis.
No s’albira per tant en el mig/llarg termini una solució clara per a la intervenció des del sector públic, tot sense perjudici de que sovint s’oblida que les comunitats de propietaris poden prohibir en els seus estatuts aquest tipus d’activitats.
Mentre tot això s’esdevé convé no renunciar als instruments urbanístics per regular en funció de les circumstàncies de cada àmbit municipal o supramunicipal els usos residencials adreçats al turisme que inevitablement tindran externalitats.
El cost d’aquestes externalitats han de ser assumides pels poders públics amb polítiques d’habitatge adequades, tota vegada que l’origen d’aquesta externalitat és la riquesa que genera el turisme.
I afinar molt bé la futura modificació del Decret 159/2012 d’establiments turístics i d’habitatges d’us turístic.
Francesc Sutrias
President de la Sectorial de Política Territorial
Esquerra Republicana
territori@esquerra.cat