La Llei de rehabilitació, regeneració i renovació urbanes i el poder del lobby financer.
S’ha convertit en un mal costum del legislador, accentuat de manera alarmant els darrers temps, la desconnexió entre els elements que motiven públicament una modificació legislativa, fonamentats teòricament en l’interès general, i la realitat pràctica marcada sempre per la pressió desvergonyida de les institucions financeres.
El darrer exemple de tot plegat el tenim en el Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas —la llei de les 3 erres— acabada de publicar al Butlletí Oficinal de l’Estat. Una norma que com indica el seu nom —i ens explica el seu preàmbul— hauria de servir per donar resposta a les problemàtiques derivades de l’envelliment del parc immobiliari i permetre al mateix temps la reactivació de l’única activitat econòmica que sembla que pugui desenvolupar el país: la construcció.
No es tracta de reptes menors si tenim en compte que, només a Catalunya i segons dades del Pacte nacional per l’habitatge, un volum —com a mínim— de 300.000 habitatges necessiten obres importants de rehabilitació i que, d’aquests, un 63% està ocupat per població que no pot fer front al cost de la realització de les obres. És a dir, 200.000 llars catalanes necessiten algun tipus de suport públic per poder abordar projectes de millora, posada al dia o adaptació dels seus habitatges a les seves necessitats reals.
Lluny de tot plegat, però, descobrim en l’articulat del projecte de llei una autèntica bomba de rellotgeria que enlloc d’aportar solucions als problemes plantejats en reobre de vells i en crea de nous: torna a obrir el conflicte competencial entre l’Estat i les CA en matèria d’urbanisme; estableix l’obligació de realitzar l’informe d’avaluació dels edificis amb una antiguitat superior als 50 anys que de fet ja preveia la legislació catalana; es carrega el sistema clàssic de planejament urbanístic al permetre la modificació del planejament a través de programes o altres instruments d’ordenació; atorga un poder immens al sistema bancari per impulsar la reforma d’immobles que poden acabar amb nous desallotjaments; impulsa a nivell de tot l’Estat un model de desenvolupament que pot comportar inevitablement la gentrificació de molts dels nostres barris; introdueix la figura de “l’agent rehabilitador” inspirat en el nefast “agent urbanitzador” del país valencià; i en definitiva avantposa els interessos de les institucions financeres als de les persones.
Així per exemple, la llei de les 3 erres, obligarà a propietaris a impulsar obres de rehabilitació del seu immoble amb l’obligació de costejar-ne el seu cost, no només quan ho ordeni l’administració, sinó també quan l’entitat bancària —que tingui una hipoteca constituïda en l’immoble— ho cregui necessari. És fàcilment imaginable que si les operacions d’aquesta naturalesa es porten a terme en barris castigats per la crisi, moltes d’aquestes famílies es vegin obligades a abandonar el seu immoble per la impossibilitat d’assumir-ne els costos —sobretot si l’Estat no articula grans ajudes públiques, que en l’actual context semblen difícils de materialitzar tot i els grans titulars.
El nou text legal, que suposa de facto la redacció d’una nova Llei de sol estatal amb caràcter de legislació bàsica, també estableix una excepció a la reserva mínima d’habitatges de protecció oficial en determinats supòsits. Concretament en aquells municipis en què s’acrediti l’existència d’un percentatge d’habitatge protegit construït i sense demanda real amb possibilitat d’accés als habitatges —senzillament perquè als possibles compradors de renda baixa els és impossible de constituir una hipoteca—. A la pràctica, de nou, això comporta una victòria dels bancs, que lluny d’articular nous mecanismes d’accés a l’habitatge com la promoció del lloguer social, prioritzen primer la venda del seus estocs immobiliaris .
Una llei que ens retorna a models passats, que obrirà nous conflictes, que no resoldrà el vell problema del parc immobiliari i l’accés a l’habitatge, i que incrementarà la fractura social. En aquest context, és més necessari que mai que per fer front a aquesta nova agressió el Govern exigeixi per enèsima vegada a l’Estat els recursos que ens pertoquen per l’exercici d’unes competències que són exclusives de la Generalitat i que ens permetrien resoldre molts dels reptes plantejats. El contrari ens aboca de nou a un model que no només s’ha demostrat fallit sinó que és en bona part responsable de la crisi actual.
Dr. Josep M. Aguirre i Font
Professor de dret administratiu a la UdG i advocat
El darrer exemple de tot plegat el tenim en el Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas —la llei de les 3 erres— acabada de publicar al Butlletí Oficinal de l’Estat. Una norma que com indica el seu nom —i ens explica el seu preàmbul— hauria de servir per donar resposta a les problemàtiques derivades de l’envelliment del parc immobiliari i permetre al mateix temps la reactivació de l’única activitat econòmica que sembla que pugui desenvolupar el país: la construcció.
No es tracta de reptes menors si tenim en compte que, només a Catalunya i segons dades del Pacte nacional per l’habitatge, un volum —com a mínim— de 300.000 habitatges necessiten obres importants de rehabilitació i que, d’aquests, un 63% està ocupat per població que no pot fer front al cost de la realització de les obres. És a dir, 200.000 llars catalanes necessiten algun tipus de suport públic per poder abordar projectes de millora, posada al dia o adaptació dels seus habitatges a les seves necessitats reals.
Lluny de tot plegat, però, descobrim en l’articulat del projecte de llei una autèntica bomba de rellotgeria que enlloc d’aportar solucions als problemes plantejats en reobre de vells i en crea de nous: torna a obrir el conflicte competencial entre l’Estat i les CA en matèria d’urbanisme; estableix l’obligació de realitzar l’informe d’avaluació dels edificis amb una antiguitat superior als 50 anys que de fet ja preveia la legislació catalana; es carrega el sistema clàssic de planejament urbanístic al permetre la modificació del planejament a través de programes o altres instruments d’ordenació; atorga un poder immens al sistema bancari per impulsar la reforma d’immobles que poden acabar amb nous desallotjaments; impulsa a nivell de tot l’Estat un model de desenvolupament que pot comportar inevitablement la gentrificació de molts dels nostres barris; introdueix la figura de “l’agent rehabilitador” inspirat en el nefast “agent urbanitzador” del país valencià; i en definitiva avantposa els interessos de les institucions financeres als de les persones.
Així per exemple, la llei de les 3 erres, obligarà a propietaris a impulsar obres de rehabilitació del seu immoble amb l’obligació de costejar-ne el seu cost, no només quan ho ordeni l’administració, sinó també quan l’entitat bancària —que tingui una hipoteca constituïda en l’immoble— ho cregui necessari. És fàcilment imaginable que si les operacions d’aquesta naturalesa es porten a terme en barris castigats per la crisi, moltes d’aquestes famílies es vegin obligades a abandonar el seu immoble per la impossibilitat d’assumir-ne els costos —sobretot si l’Estat no articula grans ajudes públiques, que en l’actual context semblen difícils de materialitzar tot i els grans titulars.
El nou text legal, que suposa de facto la redacció d’una nova Llei de sol estatal amb caràcter de legislació bàsica, també estableix una excepció a la reserva mínima d’habitatges de protecció oficial en determinats supòsits. Concretament en aquells municipis en què s’acrediti l’existència d’un percentatge d’habitatge protegit construït i sense demanda real amb possibilitat d’accés als habitatges —senzillament perquè als possibles compradors de renda baixa els és impossible de constituir una hipoteca—. A la pràctica, de nou, això comporta una victòria dels bancs, que lluny d’articular nous mecanismes d’accés a l’habitatge com la promoció del lloguer social, prioritzen primer la venda del seus estocs immobiliaris .
Una llei que ens retorna a models passats, que obrirà nous conflictes, que no resoldrà el vell problema del parc immobiliari i l’accés a l’habitatge, i que incrementarà la fractura social. En aquest context, és més necessari que mai que per fer front a aquesta nova agressió el Govern exigeixi per enèsima vegada a l’Estat els recursos que ens pertoquen per l’exercici d’unes competències que són exclusives de la Generalitat i que ens permetrien resoldre molts dels reptes plantejats. El contrari ens aboca de nou a un model que no només s’ha demostrat fallit sinó que és en bona part responsable de la crisi actual.
Dr. Josep M. Aguirre i Font
Professor de dret administratiu a la UdG i advocat